المملكة المغربية الرباط في 05 يناير 2017
وزارة الداخلية
الكتابة العامة
مديرية الشؤون القروية
مذكرة رقم 112
وزير الداخلية
إلى
السادة ولاة الجهات وعمال العمالات والأقاليم
الموضوع: مذكرة تكميلية للدورية الوزارية المشتركة رقم 50 س الصادرة بتاريخ 17/12/2012، ودورية السيد وزير الداخلية عدد 14 بتاريخ 07/02/2013 في شأن توحيد المساطر المعمول بها في تسليم شواهد إدارية موضوعها عقارات غير محفظة.
سلام تام بوجود مولانا الإمام
في إطار التعاطي مع بعض الملفات المرتبطة بالأنظمة العقارية بالمغرب وفي إطار تتبع بعض التقارير الواردة على مديرية الشؤون القروية وكذا بعض ملفات الطعن المطروحة على أنظار القضاء الإداري، بخصوص تطبيق الدوريتين المشار إليهما بالموضوع أعلاه في شأن توحيد المساطر المعمول بها في منح الشواهد الإدارية التي يكون موضوعها عقارات غير محفظة، يلاحظ أن السلطات الإدارية المحلية غالبا ما تركز على الجانب المسطري في معالجة طلبات الحصول على الشواهد الإدارية المعنية مع ربط هذه المسطرة بالأنظمة العقارية الموازية (الأحباس، أملاك الدولة، أملاك الجماعات السلالية) دون الانتباه إلى القوانين الأخرى التي تنظم العقار والمجال.
وإذا كانت الشواهد الإدارية المطلوبة تعتبر مرحلة أساسية من مراحل تأسيس الملكيات بالنسبة لطالبيها فإن الضرورة تدعو إلى استحضار جملة من القوانين الموازية أثناء دراسة وإعداد ملف طلب الحصول على الشهادة الإدارية المتحدث عنها.
أولا: الاحتفاظ بالمقتضيات الواردة بالدورية عدد 123 بتاريخ 10 نونبر 2006 المتعلقة بمسطرة منح شهادة إدارية تنفي الصبغة الجماعية عن العقار، إضافة إلى المقتضيات الجديدة من حيث الحرص على:
- اعتماد تصميم طبوغرافي ضمن الوثائق الإلزامية المقدمة في الطلب.
- التأكد من كون العقار موضوع الشهادة ليس محل نزاع مطروح على أنظار القضاء.
- المعاينة الفعلية للعقار موضوع الطلب وتحرير محضر للمعاينة.
- احترام الآجال المنصوص عليها بمختلف الدوريات درء للطعون المقدمة ضد القرارات الضمنية والمعلنة للسلطة الإدارية.
ثانيا: ربط الشهادة الإدارية موضوع عقار غير محفظ بأنظمة قانونية موازية
يطرح موضوع ربط الشهادة الإدارية المتعلقة بعقارات غير محفظة بالأنظمة الموازية تضاربا بين حق المواطن في استصدار تلك الشهادة التي مضمونها فقط انعدام الصبغة الحبسية والجماعية وصفة أملاك الدولة، وبين احترام قواعد التقسيم المنصوص عليها بالنص التشريعي.
وحيث أن الشهادة الإدارية موضوع عقارات غير محفظة تشكل مرحلة من مراحل تأسيس رسوم الملكية، فقد أثبت الواقع العملي أن الشهادة الإدارية موضوع عقارات غير محفظة باتت وسيلة للتحايل على مقتضيات المواد: 58-59-60-61-62 من قانون 90-25 المتعلق بالتجزيئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، الصادر بتاريخ 17 يونيو 1992. وكذا وسيلة لتجنب احترام مقتضيات إنهاء حالة الشياع مع ما يترتب على ذلك من عواقب اجتماعية مؤدية إلى الأضرار بالتدبير المجالي للعقار.
لذلك وجب أخذ التدابير الاحترازية بالنسبة للمواضيع التالية:
ملفات الورثة: إن غالبية الورثة لأملاك عقارية يلجؤون إلى تقسيم العقار بكيفية تخالف المادة 58 من قانون 90/25 فيتقدمون بطلب استصدار الشهادة الإدارية ثم يتوجهون مباشرة إلى سلك مسطرة تأسيس الملكيات، متجنبين بذلك الخضوع لمقتضيات القانون المنظم لتقسيم العقارات مما يستوجب الاحتراز منه.
الملفات المتضمنة لعقود البيع: في حالة كون الوثيقة التي تتبث العلاقة مع الأرض عبارة عن عقد بيع عرفي غير محدد لأصل الملك أو تم إخفاء رسم ملكيته، ومؤرخ قبل صدور مدونة الحقوق العينية. فإن العلاقة مع الأرض غالبا ما تنشأ عن طريق تقسيم عقار إلى بقعتتين أو أكثر خلال عملية البيع، الشيء الذي يستدعي التحري حول مصدر الملك.
ثالثا: كيفية الربط بين تسليم الشهادة الإدارية و الاحتراز تجاه التقسيم غير القانوني
اعتبار لكون الشهادة المذكورة تعد محطة من محطات الرقابة على تقسيم الأراضي بطريقة غير قانونية لذلك وجب إحاطتها بأكبر الضمانات من قبيل:
1- اعتماد نموذج للشهادة المعنية: إن اعتماد نموذج للشهادة الإدارية موضوع العقار غير المحفظ يتضمن إشارة إلى كون هذه الشهادة لا تثبت الملكية الخاصة للعقار، ولا تخول لصاحبها الحق في بيع العقار في مخالفة لمقتضيات المادة 58 من قانون 90-25 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات قد يعزز من الضمانات التي تحول دون تفشي ظاهرة التجزيء المفرط.
2-اعتماد نظرية المساحة الإجمالية ووحدة الطلب: في ملفات الورثة يتم تسليم الشهادة الإدارية لفائدة شخص تربطه بالأرض علاقة إرث عند توفر الشروط الواردة بالدوريتين، ويتم التحفظ على ملفات التقسيم بين الورثة في غياب مخارجة قانونية بين الورثة وكلما شكل ذلك خرقا واضحا لقواعد التقسيم بحسب مكان تواجد العقار والمساحات المقسمة. وفي هذه الحالة يتعين على السلطة المعنية أن تحث أصحاب الطلب على تقديم طلب واحد حول المساحة الإجمالية للعقار الموروث باعتبارهم مالكين على الشياع وعدم للجوء إلى تقسيم الملك المشاع دون احترام قواعد التقسيم.
3– اعتماد شهادة البقعة الوحيدة ضمن وثائق الملف: في الملفات المتضمنة لعقود بيع (خاصة أن جل الملفات تتضمن عقود بيع عرفية تمت قبل صدور مدونة الحقوق العينية)، يتم التحفظ على منح الشهادة ما لم يدلي صاحب الطلب بشهادة البقعة الوحيدة ويتم استصدار شهادة البقعة الوحيدة من السلطة المحلية، إذ تبين هذه الأخيرة أن البائع يملك العقار الذي باعه برمته ولم يلجا إلى البيع عن طريق التقسيم المخالف لمقتضيات المواد المشار إليها أعلاه.
4– الاستثناءات الواردة على آليات الاحتراز تجاه التقسيم في منح الشهادة
أ-الحالات المستوفية لقواعد الحيازة الاستحقاقية
يتم استثناء الحالات المستوفية لقواعد الحيازة الاستحقاقية والتي من شأنها أن تجعل طالب الشهادة في وضعية قانونية تتلاءم مع مقتضيات مدونة الحقوق العينية. باعتبار واقعة الحيازة منهية لحالة الشياع، ويهم ذلك:
- القسمة الاستغلالية بين الورثة والتي تتجاوز مدتها أربعين سنة من تاريخ الوفاة.
- المشتري الذي أدلى بما يفيد استغلاله للعقار مدة تفوق 10 سنوات تحتسب من تاريخ وضع اليد على العقار المبيع.
ب- مناطق إعادة الهيكلة
تستثنى من هذه القواعد المناطق الحضرية موضوع تصاميم إعادة الهيكلة التي يتم منح الشواهد الإدارية للمعنيين بها في إطار التعامل مع الأمر الواقع والوضع الاجتماعي على شرط تقديم صاحب الطلب لتصميم مطابق للتصميم موضوع إعادة الهيكلة.
ونظرا لأهمية احترام ضوابط التقسيم في الحفاظ على سياسة تدبير المجال الترابي والحد من زحف التجزيئ السري والبناء العشوائي فاني أطلب منكم السهر على تعميم هذه المذكورة على المصالح المحلية التابعة لنفوذكم وحثها على أخذ كل التدابير التي من شانها احترام القانون، بالنسبة لطالبي الشواهد الإدارية وتخصيص أجوية داخل الآجال المحددة من الإدارة ذات الصلة.
وتفضلوا بقبول فائق التحية والتقدير.
بابا منذ 4 سنوات
ماذا اذا كان المشتري قد اشترى من صاحب الارض باشهاد بالتصرف و الحيازة المبنية على موجب تصرف في اسم البائع الذي كان يستغل الارض لاكثر من عشرة سنوات؟ هل المشتري يعتبر مستغلا للارض استمرارية لعشرة سنوات التي كانت لدى البائع؟ ام علية الانتظار لعشرة سنوات اخرى حتى يشيب او يموت؟؟